يلجأ الكثير من الناس إلى وضع أموالهم في شقق للسكن أو للاستثمار حيث يقومون بتأجيرها والربح من الايجارات أو إعادة بيعها بسعر أعلى .. وتظهر مشكلات عديدة ل
لمتعاقدين في بيع وشراء العقارات في مصر بدءاً الحصول على صور المستندات حتى الشراء والتسجيل ومن أول الاطلاع على مستندات الملكية والبحث وشراء العقار المناسب حتى كتابة وتسجيل العقد ونقل الملكية
كيف يحافظ المحامي على أموال المشتري إذا لجأ إليه من البداية وقبل شراء العقار ؟
هناك بعض القواعد الأساسية لكي يتم الشراء بشكل سليم وقانوني ولكي يحافظ المشتري على أمواله التي يدخرها لشراء شقة
لابد أولاً ان يحصل على حزمة مستندات وبيانات عن موقع العقار ومواصفات العقار , وعند تحرير العقد لا يكتفي بالعقد الابتدائي بل ولابد ألا يكتفي بالعقد النهائي أيضا إلا بعد نقل الملكية من البائع للمشتري
الخطوات الرئيسية عند شراء أي شقة
الحصول على المستندات ... يجب أن تحصل على المستندات التالية
1- عقد بيع ابتدائي من المالك ولابد من رفع دعوى صحة توقيع , صحة نفاذ في حالة وجود أكثر من مالك ,,, والحصول على صور من توكيلات الملاك الآخرين
2- توكيل رسمي من المالك بحق البيع للنفس وللغير.
3- صورة من عقد ملكية الأرض المقام عليها العقار مسجلة بالشهر العقاري.
4- صورة من ترخيص عدد الأدوار بالعقار.
وهناك حالتين .. إما انك تشتري في عقار مبني بالفعل أو انك تشتري في مشروع سكني جديد لم يتم الانتهاء من بناء وحداته
فإذا كان العقار الذي تشتري به الشقة مبني بالفعل
- عليك التأكد من مستندات الملكية الموجودة مع البائع، وعليك التأكد من ان له حق التصرف في هذه الوحدة أيا كان نوعها سواء بصفته الاصلية او بموجب توكيل رسمي معه يسمح له بالبيع والشراء ،
* فإذا قدم لك هذا التوكيل عليك أن تتأكد من صحة التوكيل ومن انه ساري المفعول
كيف تتأكد من صحة التوكيل المقدم لك من البائع من ضمن المستندات التي تحصل عليها قبل الشراء ؟
- يمكنك مراجعة مكتب التوثيق الذي تم توثيق التوكيل فيه
ماذا لو ان الوحدة المراد شراءها ملك لاكثر من شخص كأن تكون شقة لورثة المالك الأصلي ؟
- في تلك الحالة عليك أخذ موافقة كتابية من كل الورثة حتى لا تقع في مشكلات انت في غنى عنها فلو جميع الورثة موافقين على البيع كتابياً أصبحت انت في أمان كمشتري
أما الحالة الثانية وهي انك تشتري في مشروع سكني جديد لم يتم الانتهاء من بناء وحداته كأن تشتري من شركات الاستثمار العقاري او التطوير العقاري المنتشرة في مصر
فلابد أن تحصل على قرار تخصيص الأرض للشركة المالكة للمشروع والتي ستتعاقد معها ، وتتأكد من جهاز المدينة " إذا كانت في المدن الجديدة" أو في الحي أو الوحدة المحلية من أن هذا العقار مقام على أرض لها تخصيص وورق قانوني لا متعدي على املاك الدولة
- ثانيا تتأكد من وجود رخصة بناء للعقار وان شقتك المراد التعاقد عليها في الادوار المرخصة ومطابقة للترخيص وليست في دور مخالف وذلك حتى لا تقع ضحية وتدفع اموالك ثم تتفاجئ بأن شقتك يتم إزالتها من قبل السلطات المختصة
ويمكن لمحاميك أن يراجع إدارة الأملاك والتنظيم أو الإدارة الهندسية في الجهات الرسمية بحسب مكان العقار
وعليك التأكد من ان الوحدة المراد شراءها لا تحملك أعباء مالية اضافية عن المبلغ الذي ستدفعه وإن كانت هناك بعض المستحقات عليها لابد من معرفتها بداية
وهنا يأتي دور العقد الذي سيبرم بينك وبين البائع سواء هذا البائع شخص طبيعي أو شركة تعمل في مجال التطوير العقاري ونؤكد على ضرورة وجود مستشار قانوني معك من بداية الحصول على المستندات والتأكد منها من الجهات المختصة حتى كتابة العقد حفاظا على اموالك
فالعقد لابد ان تذكر فيه كل الحقوق والالتزامات على الطرفين ، وكل التفاصيل الخاصة بالوحدة، وكل التفاصيل الخاصة بالاتفاق على البيع كأن يتم ذكر المبلغ المدفوع في مجلس العقد وعن قيمة الاقساط المستحقة ومواعيدها والشروط الجزائية في حالة التأخر في دفع الاقساط او في حالة التأخر في التسليم
وبعد كتابة العقد عليك بسرعة البدء في إجراءات التسجيل بالشهر العقاري او قضائيا بدعوى صحة ونفاذ العقد وذلك لضمان حقوقك كمشتري من ان تقع ضحية لعمليات النصب والتي وقع فيها الكثيرين للأسف